来源：星空体育PG电子下载 发布时间：2026-01-11 07:16:04
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民主与法制网讯（记者邵春雷 □刘敏）物业服务作为城市基层治理的“神经末梢”，必然的联系到居民生活质量和城市居住幸福指数。近日，山西省高级人民法院从全省法院2025年审结的物业纠纷案件中选取八个典型案例向社会发布，内容涵盖物业服务合同履行、物业费用、业主知情权、物业管理损害责任等多个领域。
这些案例回应了住宅专项维修资金使用、共有部分收益等群众关心的热点问题，体现了依法裁判、多元解纷、协同共治的司法理念。
随着我国城镇化进程加速发展，市民对物业服务的品质提出了更加高的要求。物业纠纷既是影响群众幸福感、获得感的“关键小事”，也是体现基层社会治理水平的“民生大事”。
山西高院发布的案例显示，当前物业纠纷呈现出易复发、化解难等特点。纠纷类型复杂多样，包括物业服务合同履行、物业费用催缴、业主知情权保护、物业管理损害责任等多个方面。
在太原市某小区，业主张某因欠缴物业费被物业公司禁止使用单元电梯及门禁系统。这种采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的催交方式，被法院明确为不当行为。
物业服务合同终止后的“交接难”是当下物业服务领域的一个热点难点问题。在一些案例中，原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还有关的资料，“以服务之名行强占之实”，造成新物业服务人难以顺利开展工作。
小区公共部分收益归属问题一直是物业纠纷的重灾区。山西高院公布的一起典型案例中，某物业公司未经业主同意，将其管理的某大厦楼顶出租给两家公司建设信号接收基站，共收取电费收益及场地租赁费49038.5元。
《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建筑设计企业、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
法院审理认为，大厦楼顶属于建筑区划内业主的共有部分，物业公司出租大厦楼顶设立通信基站属于利用业主共有部分开展经营活动。收益在扣除用于改造、维修相关项目支出的32975元后，剩余收益16063.5元应当退还该小区业主委员会。
小区共有部分的收益最重要的包含：公共场地停车费，楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等部分的广告费，公共场地摆摊、自助售水机、快递柜进场费，通信设施占地费，物业用房、经营用房租金收入等。
住宅专项维修资金是专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，是住宅的“养老金”。但其使用在实践中常常面临程序复杂、申请困难等问题。
在郭某诉某物业公司及某小区业主委员会物业服务合同纠纷案中，郭某作为小区顶层住户，发现楼顶漏水后，与物业公司以及业主委员会沟通。对方告知郭某住宅专项维修资金难以申请，为防止损害扩大，郭某可先自行垫付资金维修。
《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》将七种情形规定为“紧急状况”，包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；产权归业主的二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房子使用和人身财产安全的紧急状况。
法院判决认定，郭某垫付的维修费用应由业主委员会申请，从该栋楼的住宅专项维修资金中支付。这一判决明确了紧急情况下维修资金的使用程序，为类似问题提供了解决路径。
在一起火灾事故引发的纠纷中，业主张某停车位东面的垃圾存放处起火，导致其停放在停车位的轿车被烧毁。火灾发生时有一床垫在垃圾存放处已放置多日。
消防部门出具的火灾事故认定书载明，起火原因可以排除用火不慎、自燃、电器线路故障、吸烟，无法排除玩火不慎引发火灾、遗留火种引发火灾的可能。
山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》规定，生活垃圾分类收集，应依规定设分类收集点，日产日清，临时垃圾应每日清理。按照当地三级物业服务规定要求，小区监控系统设备应24小时运转正常，实现对管理区域有效监控。
法院认为，火灾发生时床垫在垃圾存放处已放置多日未清理，物业公司未做到日产日清，安装的监控设备也未覆盖起火处，导致未能及时灭火，也无法查清放火人。物业公司的服务不符合合同约定的三级物业服务标准，构成违约。
在周某诉路某、某物业公司高空抛物、坠物损害责任纠纷案中，周某在小区单元楼门口，被从高空扔下的大理石条砸伤头部，住院治疗14天，被评定为十级伤残。
事后经排查发现，路某家所在的公共楼道窗户下堆放有同类石材，高度距离窗口1米左右，事发时路某家中无人。案涉社区物业收费偏低，小区内未安装高空监控设备，未能查明肇事者。
法院经审理认为，物业公司对路某在公共区域堆放杂物的行为疏于管理，违反了物业公司的安全保障义务，对周某的损害后果具有一定过错。导致周某受伤的直接侵权人是肇事者，肇事者应当承担主要赔偿责任。
路某在公共区域堆放私人杂物虽有过错，但放置在公共区域的石材被他人高空抛出，超出了普通人能预见到的风险范围，不应苛求路某能预见到此类风险。因此，路某放置石材的行为与周某的损害后果之间不存在法律上的因果关系，路某对周某不承担侵权责任。
在郭某诉某物业公司物业服务合同纠纷案中，郭某夫妇在外地旅行期间接到小区物业公司电话，称其房屋卫生间有漏水现象。郭某安排亲属前往查看，发现污水从卫生间马桶返出，整个房间已被污水浸泡，家中地板、家具、家电、装修、衣物、茶叶及生活用品等均毁损。
经物业公司现场查看，确认是郭某房屋所在单元的下水主管道堵塞，污水从位于一楼房屋的马桶返出所致。经鉴定，郭某夫妇的损失共计480934.91元。
山西省住建厅发布的《住宅物业服务标准》对共用部分的巡查规定，不同级别的物业服务对应不同的巡查和疏通频率。本案当事人双方均认可损失系因单元下水主管道堵塞所致，而下水主管道属于业主共有部分，对该部分维修、养护属于物业公司的义务。
法院判决认为，物业公司未按期对下水主管道进行巡查、疏通，构成违约，对下水主管道堵塞给郭某夫妇造成的损失应承担主要责任。结合本案真实的情况，郭某夫妇对产生的损失也有一定过错。
在张某等诉某物业公司业主知情权纠纷案中，张某、郭某等四名业主诉至法院，请求判令某物业公司提供备案的“某市四星级物业收费”等级证书、收费标准凭证及获得政府指导价的准确备案时间等72项诉讼请求。
法院审理认为，业主知情权依法应予保护。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量发展要求、收费项目、收费标准、履行情况，及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
本案中，张某等四人作为业主，有权在法律和司法解释规定的范围内，要求物业公司公开其掌握的情况和资料。但部分诉讼请求，如要求物业公司公示举办社区文化活动人员联系方式等，因涉及他人个人隐私信息保护及隐私权，超出了业主合法权益的范围，人民法院不予支持。
在一起某物业服务企业诉57户业主物业服务合同纠纷案中，物业公司以已依约提供物业服务，57户业主却长期拖欠物业费为由，向法院提起57件诉讼。
法院在审理过程中了解到，业主一致认为物业企业来提供的保洁等物业服务不到位，故采用不交物业费的方式督促物业公司处理问题。为化解双方矛盾，法院组织座谈会，梳理业主反映的普遍性问题，要求物业公司制定整改方案、明确整改时间。
结案后，法院牵头召开由公安、住建、街道办、社区、人大代表、物业工作者共同参与的多方联动现场会。会上，物业公司负责人汇报了整改措施，各方代表交流了意见，物业公司与业主签署了倡议承诺书。现场会凝聚了各方共识，促进了矛盾纠纷的圆满化解。
从山西各地的实践来看，物业纠纷化解正从单一诉讼转向多元共治。合肥中院联合住房、公安、司法行政等部门共同签订《关于建立物业纠纷化解协同机制的合作协议》，围绕物业公司服务质量监管、公共收益使用等易发问题，共建化解物业纠纷的政府和法院联动机制。
法院通过发布典型案例，从维修责任、程序合法、收益分配、业主知情权范围及损失赔偿等多重维度，系统阐释了物业服务过程中的高频争议焦点和司法裁判标准。这些案例不仅引导物业市场规范发展，也为基层社会治理注入了法治动能。
物业服务企业应严格履行资料保管及信息公开披露义务，对涉及公共区域管理、设施维护等关键服务记录须妥善保存并依法提供查阅；业主行使知情权应聚焦与服务品质直接相关的管理行为，避免过度介入物业服务企业经营。
